Nel caso della vendita a rate di un immobile ristrutturato con il Superbonus, per determinare se vi sia o meno plusvalenza ai fini IRPEF, la data decisiva per il calcolo dei 10 anni rispetto alla chiusura dei lavori non è il giorno della firma del rogito, ma quello in cui avverrà il pagamento dell’ultima rata. Questo è quanto affermato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta 156/2024, in riferimento a un caso di cessione immobiliare in cui un fratello ha ceduto a un altro fratello il suo 50% di due unità abitative.
Dettagli della Vendita
Più precisamente, si tratta di una vendita stipulata nel 2024 con riserva di proprietà, dopo che i due fratelli (che nel 2021 avevano ricevuto per donazione il 50% ciascuno delle due unità immobiliari) hanno effettuato interventi di ristrutturazione agevolati con il Superbonus.
Modalità di Pagamento
Terminati i lavori, uno dei due fratelli ha deciso di acquistare dall’altro la sua quota del 50% di entrambi gli immobili, con un prezzo dilazionato in 120 rate mensili, dal 2024 al 2034. Inoltre, i fratelli hanno concordato l’attuazione della cosiddetta “riserva di proprietà” (regolata dall’articolo 1523 del Codice Civile), in base alla quale, durante tutto il periodo della rateizzazione, il fratello cedente manterrà la proprietà del bene, mentre il fratello acquirente ne avrà il godimento, accollandosi ogni spesa. Tuttavia, in termini legali, l’effetto traslativo della proprietà, ovvero il pieno compimento della cessione della casa, si realizzerà solo alla fine dell’intero ciclo rateale, quindi al momento del pagamento della 120esima e ultima rata.
Domanda all’Agenzia delle Entrate
La domanda posta dai fratelli all’Agenzia delle Entrate riguarda la data di cessione da considerare per il calcolo dei 10 anni rispetto alla conclusione dei lavori agevolati con il Superbonus, per determinare se vi siano o meno i presupposti della nuova forma di plusvalenza introdotta nel TUIR dalla legge di Bilancio 2024, relativa alle cessioni di immobili su cui sono stati eseguiti lavori per cui spetta il Superbonus.
Normativa sulla Plusvalenza
La norma prevede infatti che sulla cessione degli immobili oggetto di lavori detraibili con il Superbonus, scatta una plusvalenza IRPEF al 26% se la vendita viene effettuata prima che siano trascorsi dieci anni dalla chiusura dei lavori. Ecco perché il dubbio dei due fratelli – uno cedente, l’altro acquirente – riguarda la data di stipula dell’atto, avvenuta nel 2024, o quella del pagamento dell’ultima rata, che avverrà solo nel 2034, quando il periodo dei 10 anni sarà già trascorso, facendo decadere l’eventualità della plusvalenza.
Chiarimento dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il momento rilevante ai fini della plusvalenza è il pagamento dell’ultima rata e non la stipula dell’atto. La sua risposta si rifà alla Risoluzione 28/E del 2009, dove era già stato chiarito che, secondo l’articolo 1523 del Codice Civile, nel caso di vendita a rate con riserva di proprietà, “il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo”. Di conseguenza, nel caso specifico, la plusvalenza inserita dalla legge di Bilancio 2024 nell’articolo 67 del TUIR non può realizzarsi, in quanto la vendita potrà dirsi perfezionata solo con l’integrale pagamento del prezzo concordato (120esima rata), ma a quel punto saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori sull’immobile.
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